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固定資産税高すぎる!~取られ過ぎか確認するポイントとは?

固定資産税高すぎる!~取られ過ぎか確認するポイントとは?

固定資産税が高すぎるけど正しいの?

近年になって、役所の手違いで固定資産税を払いすぎていたという事例が頻発しています。

固定資産税の見直しを得意とする税理士も少なく、見直す機会もあまりないのが実情です。

まさか固定資産税の請求が間違っていると思わずそのまま放置していた人は、一度確認すべきでしょう。

固定資産税は一度間違った請求をされると、土地建物を手放さない限り発生します。

そのため、払いすぎている場合には、長年にわたり数百万円単位で損をしているかもしれません。

今回は、固定資産税の請求が間違っていないかまずは自力でチェックする方法を紹介します。


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固定資産税を払いすぎているケース

固定資産税 取り戻す

固定資産税を払いすぎているケースを5つ紹介します。

  1. 住宅用地の特例措置が適用されていない
  2. 地目が現況に即していない
  3. 正しい面積で計算されていない
  4. 土地の補正率が適用されていない
  5. 新しい税の軽減措置が見逃されている

住宅用地の特例措置が適用されていない(ケース1)

小規模住宅用地

固定資産税の過大請求で一番多いのが「住宅用地の特例措置」の適用漏れです。

住宅用地の特例措置の中で、もっとも気を付けたいのが「小規模住宅用地」に対する軽減です。

この制度は、以下のような制度です。

  • 住宅に使用される宅地面積のうち、1戸につき200平方メートル以下は土地の課税標準額(税額の算出基準となる評価額)が6分の1となる
  • さらに広い土地の場合でも、200平方メートルを超えた部分の課税標準額が3分の1に軽減される

なお、一般的な戸建ての場合、30~40坪の物件で固定資産税が20万円を超えていたら異常値です。

古い戸建てならば、10万円いくかいかないかが相場です。

特例措置の適用が漏れる理由

以上のように、制度自体は複雑なものではありません。

ですから、役所がなぜ間違うのかわからないという人も多いでしょう。

特例措置の適用が漏れるケースには2つの典型的なケースがあります。

  1. 役所職員の凡ミス
  2. 土地や建物の使用法の変更漏れ
役所職員の凡ミス

特例措置の適用が漏れる典型的なケースの1つ目は、役所職員の凡ミスです。

その背景には、役所の職員が2~3年で部署を異動するため、専門職員がなかなか育たないという事情があります。

さらに、「住宅用地の特例措置」を適用するのはパソコン上の台帳に入力する時に「住宅用地」にチェックを付けるかつけないかだけで決まります。

そのため、チェックしたつもりでもつけ忘れているということは十分にあり得るのです。

土地や建物の使用法の変更漏れ

特例措置の適用が漏れる典型的なケースの2つ目は、土地や建物の使用法の変更漏れです。

特例措置は実態として土地・建物をどのように使っているかで決まるのですが、土地や建物の利用方法の変更を役所が積極的に把握することはありません。

ですから、本来適用措置を受けられるはずなのに、適用外となっていることは十分に考えられます。

ここからは、土地や建物の使用法の変更が漏れる代表的なケースを2つ紹介します。

1階の店舗をたたんだ場合(使用法の変更漏れ1)

例えば、1階を店舗として利用しており2階を住宅として利用していた場合には住宅用地の特例は受けられません。

しかし、事情により商売をたたみ、自宅としてだけ使っているのであれば住宅用地の特例が受けられます。

住宅と駐車場が地続きの場合(使用法の変更漏れ2)

住宅と駐車場が地続きの場合は、駐車場も住宅用地として見なされて特例を受けられます。

しかし、隣接する駐車場を新たに買い増した場合には、地続きの土地が住宅用地と見なされず高い固定資産税を払わされる可能性があるので注意が必要です。

特例措置の適用漏れをチェックする方法

さて、実際に住宅用地の特例措置が適用されているかチェックするにはどうすればいいでしょうか。

下図は、東京23区で使用されている課税明細書を元に注意すべき点をまとめたものです。(各自治体によって、表記が異なるので注意して下さい。)

小規模住宅用地

摘要欄を見る

まず最初に確認すべきなのは、「①摘要欄」です。

ここに、「小規模住宅用地」という記載があるかをチェックしましょう。

固定課税標準額と固定非住宅課標を比べる

もしも、これに相当する欄が見当たらない場合は、「②固定課税標準額」と「③固定非住宅課標」を比較しましょう。

土地が200㎡よりも大きいわけではないのにこの差が大きい場合には、適用漏れが疑われます。

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地目が現況に即していない(ケース2)

不動産登記法上の土地の用途による分類を「地目(ちもく)」といいます。

この地目が正しく評価されないことで、本来支払う必要がない税金を支払っている可能性がありますので注意が必要です。

地目が現況に即していないケース

このケースで高額な固定資産税を支払っているケースを2つ紹介します。

使用用途の変更

先祖代々から相続している雑木林を所有していれば「山林」ではなく資材置き場などの転用を見込んだ「雑種地」とされているかチェックしましょう。

山林ではなく、雑種地では評価額が高額になってしまいます。

土地がなくなってしまったケース

昔は更地だったが現在では土地自体が存在しないということもあります。

例えば、隣接する川の流れが変わり、土地自体がなくなり川になってしまったというケースです。

もちろん、そのような場合は固定資産税を支払う必要はありません。

地目が現況に即しているかチェックする方法

地目が現況に即しているか チェック

地目が現況に即しているか確認するためには、「④現況地目」の記載が現況に即しているかチェックすればOKです。

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正しい面積で計算されていない(ケース3)

現況地積

正しい面積で税金が計算されていないケースもあります。

多くは田舎の土地や山林などに見られます。

もちろん、現在では精密な測量が行われていますが20年以上前は正しく測量できていないこともあるのです。

古くから所有している不動産の面積に疑問があれば測量しなおすのが良いでしょう。

面積は、上図の「⑤現況地積」で確認することができます。

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土地の補正率が適用されていない(ケース4)

土地は必ずしも長方形や正方形など測定しやすいものばかりではありません。

そのような土地を「不整形地」といいます。

不整形地の場合は「間口狭小補正」、「奥行長大補正」、「がけ地補正」などの補正により課税標準額が下がります。

しかし、不整形地の補正が適用されていないことにより、課税標準額が高くなっていることがあるので要注意です。

土地の補正率が適用されていないか確認する方法

不整形地

適用漏れがないか自分で確認する方法を紹介します。

まずは国税庁ホームページで確認できる「路線価」からわかるおおよその課税標準額(3年毎に改定)を調べましょう。

そしてその金額と、上図「②固定課税標準額」を見比べてみましょう。

もしも、金額に大きな差があれば役所に問合わせた方が良いかもしれません。

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新しい税の軽減措置が見逃されている(ケース5)

新しい税の軽減措置が見逃されているケースがあります。

例えば、平成30年3月31日までの時限立法ではありますが、バリアフリーの改修工事をした場合に建物の固定資産税が床面積の120㎡相当額までは3分の1減免されます。

また、窓を二重サッシにしたり、床や壁の断熱改修工事を行った場合、3分の1減額という措置があります。

役所の担当者は、当然これらの制度について勉強し精通すべきですが、残念ながら見落とすケースもあるそうです。

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まとめ

固定資産税について、不審な点があれば市町村の資産課税課などに問い合わせてみましょう。

もし、それでも納得がいかない場合には、税理士に調査を依頼するのが一般的です。

しかし、残念ながら税理士にも固定資産税を専門にしている人は少ないのが現状です。

なぜならば、通常は税務に工夫のしようがないですし、依頼も少ないからです。

もしも、普段付き合いのある税理士の説明に納得ができなければ別の税理士にセカンドオピニオンを依頼してもいいと思います。

この記事が、あなたの幸せに一歩近づく手助けになることを願っています。

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